××省物业管理师职业技能鉴定技能考试题库

一、 简答题

1、 业主装修私拆承重墙，物业公司怎么办？

要点：责令停工；恢复原状；赔偿损失。

2、 物业管理公司与业主的维修责任如何划分？

要点：（1）业主作为物业的所有人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

（2）房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。

（3）住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

（4）物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

3、 物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？

要点：

（1）业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够战胜、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。

（2）房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。

（3）只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务；而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。

（4）从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。

4、 租户欠交的管理费是否应由业主承担？

要点：

（1）物业管理是有偿的服务行业，谁使用物业，谁就交管理费。当业主将物业转租给租户使用后，管理费应由租户承担，若租户欠交管理费，业主应该承担其费用。这是因为：当业主将自己名下物业出租给租户后，物业的所有权仍属业主，租户拥有的只是使用权，况且业主出租物业无须经过管理公司的同意，管理公司无法知道租赁的实际情况，也就无法对租户进行有效的控制。因而租户未能履行义务而欠交管理费时，业主必须承担连带责任代租户交管理费。

（2）为了让租户明白交管理费的义务，管理公司应提醒业主在与租户签订租赁合同时写明租用物业后必须承担支付管理费的义务这一条款。（3）为了防止租户溜之大吉管理费无着落，当租户办入住手续时，管理公司应要求业主出具承诺书，当租户欠交管理费时，由业主本人支付欠交的管理费。

（4）当然，若租户不是故意不交管理费，而是外出或因其他原因未按时交费，管理公司应积极与租户联系，要求租户设法尽快交费，对逾期交费的租户，除了收回应交管理费外，还可按规定加收1‰的滞纳金。这种情况下，管理公司就不应急于向业主索交管理费。

5、 公有住房出售后的维修养护问题如何解决？

要点：

（1）住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；

（2）住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责；

（3）住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。

（4）电梯及与住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨进、上下水管道、绿化等，按照现行规定的职责分工负责维修和管理。

6、 当事人发住房维修纠纷应如何解决？

要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。

异产毗连住房进入承重结构部位修缮费用分担原则？

要点

（1）异产毗连房屋主体结构的基础、柱、梁、墙体的修缮，有共有人按建筑面积比例分担；（2）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按建筑面积分担；

（3）楼盖结构部位的修缮，由毗连层上下房屋所有人按建筑面积比例分担；

（4）层盖的修缮：由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担。上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围各层的房屋所有人按建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按建筑面积比例分担；

（5）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：各层共用楼梯由房屋所有人按建筑面积比例分担；对某层所专用的楼梯，由其专用房屋所有人按建筑面积比例分担。

7、 保安打人违法吗？

要点：根据公安部《关于进一步做好保安服务工作通知》规定，对于玩忽职守，滥用保安器械，侮辱殴打他人以及违反合同规定事项，违纪违章的严肃处理，保安人员不得充当任何人的贴身保镖，不得参与客户的经济纠纷和为客户催款讨债。保安售货员的职责是对物业小区的防盗、防劫、防凶杀以及防止其他一系列不确定危害因素发生的综合性管理，公民的人身、财产受法律保护任何人不得侵犯，这是法律赋予每个公民的权利。保安人员殴打业主是一种民事侵权行为，受《治安管理处罚条例》约束，如果造成业主人身轻伤以上伤害已构成刑事犯罪，属故意伤害罪，应依法追究其刑事责任，业主应用法律武器来维护自己的合法权益。

8、 买车位停车被撞物业不管，车位费只是地皮费？

要点：

（1）物业管理公司在小区范围内承担的是全面管理责任，包括小区居民的人身安全和财产安全。小区居民按照物业管理合同的规定或物业管理公司的要求将车辆停泊在指定车位上，这咱行为本身已体现了要约和承诺的吻合，双方在法律责任上的权利义务关系即已形成。

（2）如果仅仅强调物业管理公司收取的停车费是“占地费”是没有道理的。目前在法规中仅规定了物业管理公司对小区停放车辆的看护职责，但是因物业管理公司失职而造成的损失如何赔偿尚无明文规定，物业管理公司与小区业主或居民应签订专门的《车辆保管合同》，或者在双方签订的《物业管理合同》中专设车辆保管条款，以便明确双方的权利义务和不同条件下应尽的责任。

9、 物业管理的委托方有哪些？

要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。

（1） 房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方：①对建成后以销售为主的物业。物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；②对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业。

（2） 委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。

10、 物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？

要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类：

（1）日常生活类。是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。

（2）商业服务类。这是指物业管理企业开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。（3）文化、教育、卫生、体育类。这是指物业管理企业在文化教育、卫生、体育方面开展各项服务活动。

（4）金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办 信用社等。

（5）经纪代理中介服务。这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。主要有①市场营销与租赁；②房地产评估、公正；③其他中介代理、如请家教、请保姆等。（6）社会福利类。是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。

11、 物业管理的日常运作阶段有哪些工作内容？

要点：物业管理的日常运作是物业管理最主要的的工作内容，主要有2个基本环节：

（1） 日常综合服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这个阶段主要有以下四个方面的工作应抓好。①循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；②不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；③应急措施、特殊情况处置办法的制定和贯彻；④巡回和定期检查相结合。

（2） 系统的协调。物业管理有特定的、复杂的系统内外部环境条件。内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。

12、 房地产行政部门的职责是什么？

要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：

（1） 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施：各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则并贯彻执行，制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本。

（2） 指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理。协调物业管理涉及的政府相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展好的外部环境。

13、 物业管理协会的作用是什么？

要点：物业管理协会是物业管理企业、行业主管部门和专业人士依法自愿组成的行业性社会团体，是社会团体法人，其合法权益受国家法律保护，物业管理协会发挥以下作用：

（1） 在政府主管部门领导下，宣传关于本行业的政策、法规，协助制定本行业的经济技术标准、政策和规划，推动物业管理，向政府有关部门反映行业的建议和需求。

（2） 在政府和企业之间起桥梁作用。了解掌握行业内物业管理企业的基本情况，开展行业调研、研讨，解决行业管理中出现的新问题。为会员企业的管理和发展提供多种服务，收集整理国内外管理信息，提供管理业务咨询，组织参加国内外研讨会，促进技术交流，举办各类业务技术培训。推动行业内外的横向联合。

（3） 加强行业与国内外物业管理界的联系和合作，为本行业开拓广阔的市场创造条件。协助政府主管部门开展对物业管理企业进行年检、资质复审、等级评定及物业管理评优等工作。为社会提供咨询服务等。